Dans le proc\u00e8s historique Sitzer\/Burnett, des vendeurs de maisons dans le Missouri ont poursuivi avec succ\u00e8s la National Association of Realtors (NAR), Keller Williams et HomeServices of America, contestant la structure traditionnelle des commissions immobili\u00e8res. Les plaignants ont fait valoir que ces g\u00e9ants de l’immobilier se sont entendus pour maintenir les commissions des agents d’achat \u00e0 un niveau artificiellement \u00e9lev\u00e9, violant ainsi les pratiques concurrentielles et \u00e9quitables du march\u00e9. Apr\u00e8s une br\u00e8ve d\u00e9lib\u00e9ration, un jury a accord\u00e9 aux plaignants pr\u00e8s de 1,8 milliard de dollars de dommages et int\u00e9r\u00eats, d\u00e9clenchant un d\u00e9bat national sur les structures et la transparence des commissions immobili\u00e8res. Le verdict repr\u00e9sente une avanc\u00e9e significative par rapport aux normes \u00e9tablies du secteur, les d\u00e9fendeurs ayant annonc\u00e9 leur intention de faire appel, ce qui souligne les implications juridiques et sectorielles de cette affaire.<\/p>\n\n
Alors que la poussi\u00e8re retombe aux \u00c9tats-Unis, une contestation juridique similaire est sur le point de suivre au Canada, signalant un changement qui pourrait transformer les transactions immobili\u00e8res et les pratiques de relocalisation des deux c\u00f4t\u00e9s de la fronti\u00e8re.<\/p>\n\n
Ce changement radical d\u00e9coule du d\u00e9couplage des mod\u00e8les de commission traditionnels, dans lesquels les vendeurs couvrent historiquement les commissions des agents vendeurs et des agents acheteurs. L’essence de ce changement r\u00e9side dans l’\u00e9volution vers une plus grande transparence et une plus grande flexibilit\u00e9 dans la mani\u00e8re dont les commissions sont n\u00e9goci\u00e9es et divulgu\u00e9es, remettant en cause des pratiques \u00e9tablies de longue date.<\/p>\n\n
Pour le secteur de la relocalisation, ces changements sont plus que de simples notes de bas de page juridiques ; ils repr\u00e9sentent un pivot qui pourrait affecter de fa\u00e7on spectaculaire les politiques de relocalisation des entreprises. Alors que les entreprises naviguent sur ce nouveau terrain, le risque d’une augmentation des co\u00fbts de relocalisation se profile, ce qui n\u00e9cessite une r\u00e9\u00e9valuation de la fa\u00e7on dont l’aide est structur\u00e9e pour les employ\u00e9s qui d\u00e9m\u00e9nagent. Il ne s’agit pas seulement de couvrir les co\u00fbts suppl\u00e9mentaires, mais aussi de garantir la comp\u00e9titivit\u00e9 et l’attractivit\u00e9 des mesures de relocalisation dans un march\u00e9 en mutation.<\/p>\n\n
De nombreux vendeurs continueront \u00e0 payer les services de l’acheteur. Ce paiement rendra leurs propri\u00e9t\u00e9s plus attrayantes pour les agents d’achat. Cependant, certains peuvent ne pas l’\u00eatre. Cela signifie que nous devons donner des instructions \u00e0 nos clients sur la mani\u00e8re de g\u00e9rer ce changement. Les commissions sont-elles encore suffisamment \u00e9lev\u00e9es pour couvrir les frais de l’agent vendeur et de l’agent acheteur ? Ou devons-nous leur recommander de ne payer que le c\u00f4t\u00e9 vendeur, ce qui pourrait rendre les propri\u00e9t\u00e9s moins attrayantes pour les agents d’achat.<\/p>\n\n
Y aura-t-il des vendeurs qui cesseront imm\u00e9diatement de payer les commissions des agents d’achat ? Oui. Dans ce cas, l’agent de l’acheteur se tournera vers son client (un employ\u00e9 qui d\u00e9m\u00e9nage) et lui demandera de payer la commission de l’agent immobilier pour ses services. A combien s’\u00e9l\u00e8vera-t-il ? Si la r\u00e9mun\u00e9ration actuelle est refl\u00e9t\u00e9e, (VEUILLEZ NOTER<\/strong> : toutes les commissions sont enti\u00e8rement n\u00e9gociables, mais pour faciliter la compr\u00e9hension du co\u00fbt potentiel des programmes de r\u00e9installation, nous illustrerons en utilisant les normes les plus typiques) cela signifierait 2,5 % dans l’est du Canada ou 3,5 % sur les premiers cent mille et 1,5 % sur le reste dans l’ouest du Canada Cela signifie un co\u00fbt d’environ 17 500 $ dans l’est du Canada – 9 000 $ dans l’ouest du Canada. Traduit avec DeepL.com (version gratuite) L’entreprise qui d\u00e9place le salari\u00e9 doit-elle prendre en charge ce nouveau co\u00fbt ? Ou bien pourrait-elle consid\u00e9rer que l’ensemble du march\u00e9 n’a pas chang\u00e9 et que \u00ab\u00a0vous devriez pouvoir trouver un logement pour lequel le vendeur prend effectivement en charge la commission de l’acheteur\u00a0\u00bb. Par cons\u00e9quent, les entreprises pourraient tout simplement interdire la commission d’acheteur comme co\u00fbt couvert dans leur politique de relocalisation. Mais que se passera-t-il si plus d’un vendeur sur dix cesse de payer la commission de l’acheteur ? Ainsi, la moiti\u00e9 du march\u00e9 paie une commission d’achat et l’autre moiti\u00e9 n’en paie pas. Dans ce cas, l’entreprise doit-elle prendre en charge les frais de repr\u00e9sentation de l’acheteur ? Il s’agit alors d’une proposition plus raisonnable et d’une augmentation possible du co\u00fbt d\u00e9j\u00e0 \u00e9lev\u00e9 de la relocalisation.<\/p>\n\n Mais dans ce cas, vous limitez la mani\u00e8re dont le cessionnaire vend son bien – en interdisant la prise en charge de la commission de repr\u00e9sentation de l’acheteur dans le cadre de la vente. Ce n’est pas raisonnable si le march\u00e9 ne s’est pas consid\u00e9rablement \u00e9loign\u00e9 de la prise en charge de la commission de l’acheteur par le vendeur.<\/p>\n\n Une autre consid\u00e9ration est que si les entreprises ne couvrent pas le co\u00fbt des frais de courtage de l’acheteur, ce co\u00fbt sera support\u00e9 par l’employ\u00e9 qui d\u00e9m\u00e9nage. Cela signifie qu’ils disposeront de moins d’argent pour les acomptes, ce qui r\u00e9duira le montant qu’ils peuvent payer pour un bien immobilier, et qu’ils ach\u00e8teront peut-\u00eatre un bien de qualit\u00e9 inf\u00e9rieure \u00e0 celui qu’ils avaient \u00e0 l’origine. Ce programme de relocalisation ne serait pas tr\u00e8s populaire.<\/p>\n\n O\u00f9 cela finira-t-il par s’installer ? Je me souviens qu’\u00e0 l’\u00e9poque, l’argument avanc\u00e9 par les agents inscripteurs \u00e9tait que si la commission de l’acheteur n’\u00e9tait pas d’un niveau d\u00e9cent (2,5 % dans certaines villes de l’est du Canada), vous n’attireriez pas les agents d’acheteurs. Cette histoire comporte une part de v\u00e9rit\u00e9, dans la mesure o\u00f9 l’argent est un facteur de motivation important. La th\u00e9orie \u00e9tait la suivante : si un agent immobilier acheteur a vu une annonce qui lui offrait 3 %, compar\u00e9e \u00e0 un autre bien qui lui offrait 2 %, il a la motivation financi\u00e8re d’encourager son acheteur \u00e0 choisir le bien \u00e0 3 %. Telle \u00e9tait la th\u00e9orie et, probablement, dans de nombreux cas, c’est ainsi qu’elle a \u00e9t\u00e9 pratiqu\u00e9e.<\/p>\n\n Il convient de pr\u00e9ciser que les mesures de r\u00e9gulation de l’immobilier ont \u00e9t\u00e9 consid\u00e9rablement renforc\u00e9es depuis cette \u00e9poque, les r\u00e9gulateurs du march\u00e9 et les associations immobili\u00e8res s’\u00e9tant efforc\u00e9s de mettre fin \u00e0 l’ancienne vision des agents immobiliers, qui ne tenaient compte que de leur portefeuille. En fait, le courtage d’acheteurs a fait l’objet d’un changement important dans la r\u00e9glementation. Ainsi, les agents immobiliers d’acheteurs ont une responsabilit\u00e9 fiduciaire envers leurs clients, ce qui signifie qu’ils leur doivent le plus haut niveau de service \u00e9thique.<\/p>\n\n Il n’en reste pas moins<\/strong> que les pourcentages de commission sont stables et que les frais de repr\u00e9sentation de l’acheteur sont susceptibles de suivre la m\u00eame tendance.<\/p>\n\n Et il convient de souligner la valeur ajout\u00e9e d’un repr\u00e9sentant immobilier pour l’acheteur : L’agent immobilier repr\u00e9sente exclusivement les int\u00e9r\u00eats de l’acheteur et le guide du d\u00e9but \u00e0 la fin du processus d’achat d’un logement. Ils identifient les biens correspondants par le biais du MLS, garantissant ainsi l’acc\u00e8s aux listes actuelles. Les agents d’achat n\u00e9gocient les transactions, s’occupent des formalit\u00e9s administratives et mettent les acheteurs en contact avec des professionnels de confiance, tels que les courtiers en pr\u00eats hypoth\u00e9caires et les inspecteurs, afin de rationaliser le processus et de r\u00e9soudre tous les probl\u00e8mes. Cela m\u00e9rite d’\u00eatre compens\u00e9, mais dans un nouvel ordre mondial o\u00f9 les acheteurs paieront cette redevance, o\u00f9 se situera-t-elle (cela pourrait \u00eatre tr\u00e8s difficile pour les acheteurs d’un premier logement !)<\/p>\n\n Lorsque sont apparues sur le march\u00e9 des soci\u00e9t\u00e9s qui proposaient des inscriptions sur le syst\u00e8me MLS mais fournissaient moins de services, de sorte que les frais pouvaient \u00eatre r\u00e9duits (par exemple, payer des frais de service pour la commercialisation sur le syst\u00e8me MLS mais pas pour l’organisation des visites ou pour la n\u00e9gociation de la vente), les milieux immobiliers ont estim\u00e9 que ce nouveau mod\u00e8le flexible pourrait mettre fin au mod\u00e8le h\u00e9rit\u00e9 de la commission r\u00e9guli\u00e8re. Cela ne s’est pas produit. Pourquoi ? M\u00eame face \u00e0 des maisons de plusieurs millions de dollars vendues en 8 jours, l’ancienne structure de commission qui r\u00e9mun\u00e9rait les agents immobiliers pour des montants de 10 000 dollars s’est maintenue. Cela s’explique en partie par l’\u00e9volution des agents immobiliers. De nombreux agents immobiliers ont commenc\u00e9 \u00e0 proposer, par exemple, des options de mise en sc\u00e8ne avanc\u00e9es dans le cadre de leurs forfaits. Il n’en reste pas moins que ce mod\u00e8le de commission a d\u00e9j\u00e0 fait preuve d’obstination dans le pass\u00e9 et qu’il pourrait en faire de m\u00eame \u00e0 l’avenir.<\/p>\n\n L’attrait de ces frais s’explique en partie par le fait que les agents immobiliers ne sont pas toujours des m\u00e9ga-riches qui se la coulent douce. Ils ne gagnent pas autant d’argent que vous le pensez. La soci\u00e9t\u00e9 de courtage pr\u00e9l\u00e8ve une partie (10 \u00e0 30 %) de la commission pour financer ses activit\u00e9s, notamment les salaires du personnel et les frais de bureau. Les fonds restants sont vers\u00e9s \u00e0 l’agent et couvrent ses frais g\u00e9n\u00e9raux tels que les frais de transport, d’assurance et de bureau, ainsi que les d\u00e9penses sp\u00e9cifiques \u00e0 la transaction (par exemple, la publicit\u00e9 pour les vendeurs, l’essence pour les acheteurs). Ces co\u00fbts, auxquels s’ajoutent les imp\u00f4ts et les revenus personnels, doivent \u00eatre g\u00e9r\u00e9s \u00e0 partir de cette part. Compte tenu du travail consid\u00e9rable, souvent invisible, des agents, leurs revenus horaires, en particulier pour les maisons \u00e0 prix m\u00e9dian, sont g\u00e9n\u00e9ralement raisonnables et non excessifs.<\/p>\n\n Les entreprises de relocalisation, en particulier celles dont le mod\u00e8le \u00e9conomique repose en grande partie sur les commissions d’interm\u00e9diation provenant des transactions immobili\u00e8res, sont confront\u00e9es \u00e0 leur propre s\u00e9rie de d\u00e9fis. La r\u00e9duction ou l’\u00e9limination de ces frais pourrait entra\u00eener une r\u00e9\u00e9valuation importante du mod\u00e8le d’entreprise. La mani\u00e8re dont ces entreprises s’adaptent – que ce soit par la diversification des services ou la restructuration des mod\u00e8les de tarification – sera d\u00e9terminante pour leur p\u00e9rennit\u00e9. Si les employeurs interdisent la couverture de la commission de repr\u00e9sentation de l’acheteur, leurs employ\u00e9s devront couvrir ce co\u00fbt. Si ce co\u00fbt est sup\u00e9rieur de plus de 30 % \u00e0 ce qu’il devrait \u00eatre, en raison d’une commission de recommandation de la soci\u00e9t\u00e9 de relocalisation, cette derni\u00e8re ne sera pas tol\u00e9r\u00e9e par l’acheteur.<\/p>\n\n Les r\u00e9actions potentielles du march\u00e9 \u00e0 ces changements sont multiples. D’une part, ce changement pourrait exercer des pressions d\u00e9sinflationnistes sur les prix de l’immobilier, car les co\u00fbts directs de l’achat d’un logement deviennent plus transparents et potentiellement moins \u00e9lev\u00e9s. D’autre part, la dynamique du march\u00e9, telle que la volont\u00e9 du vendeur de couvrir les commissions de l’agent d’achat, pourrait conduire \u00e0 une vari\u00e9t\u00e9 de r\u00e9sultats, influen\u00e7ant \u00e0 la fois l’attrait des propri\u00e9t\u00e9s et le co\u00fbt global de la relocalisation.<\/p>\n\n Dans ce contexte d’incertitude, les entreprises clientes sont invit\u00e9es \u00e0 faire preuve de prudence, \u00e0 maintenir la flexibilit\u00e9 de leurs politiques de relocalisation et \u00e0 rester \u00e0 l’\u00e9coute des \u00e9volutions du march\u00e9, avec l’aide d’une bonne soci\u00e9t\u00e9 de gestion de la relocalisation. Avec les variations r\u00e9gionales dans les pratiques immobili\u00e8res (si les structures de commission sont modifi\u00e9es, elles ne seront pas adopt\u00e9es uniform\u00e9ment dans tout le pays – Calgary et Toronto ne changeront pas en m\u00eame temps), une formulation stricte de votre politique de relocalisation pour r\u00e9pondre \u00e0 une seule condition peut ne plus fonctionner. Par cons\u00e9quent, les entreprises clientes, quelle que soit leur d\u00e9cision, doivent s’assurer que leurs strat\u00e9gies sont \u00e0 la fois inform\u00e9es et adaptables. Une approche unique de l’immobilier n’est probablement pas envisageable avant de nombreuses ann\u00e9es, au fur et \u00e0 mesure que ce processus se met en place.<\/p>\n\n En conclusion, l’\u00e9volution des commissions immobili\u00e8res et du paysage de la relocalisation pr\u00e9sente une matrice complexe de d\u00e9fis et d’opportunit\u00e9s. Pour les entreprises comme pour les prestataires de services de relocalisation, la voie \u00e0 suivre passe par une approche proactive et inform\u00e9e. En restant \u00e0 l’aff\u00fbt de ces changements, ils peuvent faire face aux incertitudes du march\u00e9 immobilier actuel et s’assurer que leurs strat\u00e9gies de relocalisation restent \u00e0 la fois comp\u00e9titives et efficaces.<\/p>\n\n Une conclusion en apart\u00e9 :<\/strong> si je me trompe et que l’ensemble du march\u00e9 bascule dans une situation o\u00f9 les vendeurs cessent de payer la commission de l’agent d’achat, le plus grand perdant sera l’acheteur (voir plus haut). Les acomptes diminueront et, par cons\u00e9quent, le type de bien que l’acheteur peut se permettre. En particulier, les primo-acc\u00e9dants et les jeunes (qui sont d\u00e9j\u00e0 exclus du march\u00e9) auront plus de mal \u00e0 trouver suffisamment d’argent pour payer les services d’un agent immobilier et verser un acompte. Il ne s’agit pas directement d’un point de \u00ab\u00a0relocalisation\u00a0\u00bb, mais les entreprises d\u00e9placent constamment les acheteurs d’un premier logement. En fait, une personne qui quitte Toronto pour occuper un poste \u00e0 Edmonton – l’un des avantages de la relocalisation est qu’elle peut enfin acc\u00e9der au march\u00e9 de l’immobilier. C’est ce qui est menac\u00e9.<\/p>\n\n All Points est une soci\u00e9t\u00e9 de services de relocation professionnelle qui poss\u00e8de une vaste exp\u00e9rience de l’immobilier dans le contexte de la relocation. Si vous souhaitez vous abonner \u00e0 nos articles, veuillez cliquer sur le bouton \u00ab\u00a0S’abonner\u00a0\u00bb ci-dessous. 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Soci\u00e9t\u00e9s de relocalisation<\/h2>\n\n
D\u00e9sinflationniste ?<\/h2>\n\n
OK – Qu’est-ce que le conseil All Points ?<\/h2>\n\n
Conclusion<\/h2>\n\n