La réalité du marché immobilier à l’automne : Canada vs États-Unis

Nous sommes en septembre, les ordinateurs portables sont de nouveau ouverts, et la relocalisation ne se fait pas dans le vide, mais dans deux marchés immobiliers très différents. La relocalisation ne peut se faire que si le marché le permet, et actuellement, ce n’est pas le cas. (Pas de chœur grec ici, juste les taux et les calculs.)

Canada : Le marché est au point mort

Toronto et Vancouver sont des villes chères depuis des années ; cela n’a pas changé. Ce qui est nouveau, c’est le comportement : les acheteurs sont prudents (ou restent en retrait) et les vendeurs ne veulent pas faire de rabais. Cette impasse entrave les déménagements. À la fin du mois de juillet, les inscriptions nationales étaient en hausse d’environ 10 % par rapport à l’année précédente, ce qui correspond à peu près aux normes à long terme. La situation ne semble donc pas « surchauffée », mais plutôt stagnante. Statistiques de l’ACI

Nous l’avons vu de près : une relocalisation All Points a été annulée après 90 jours de commercialisation infructueuse. Ce n’est pas seulement décevant pour l’employé, c’est aussi une perte de temps, d’argent et d’élan pour l’entreprise.

L’accessibilité s’est légèrement améliorée par rapport à l’année dernière, mais elle reste difficile (selon les mesures de RBC, elle est passée d’environ 61 % du revenu au premier trimestre 2024 à environ 55 % au premier trimestre 2025). Par ailleurs, la Banque du Canada estime qu’environ 60 % des emprunteurs qui renouvelleront leur prêt en 2025-2026 verront leurs paiements augmenter, ce qui incitera davantage les acheteurs à la prudence et allongera les cycles de vente. Taux hypothécaires au Canada Banque du Canada

Surveillez votre logement temporaire

Si vous offrez un logement temporaire à prestations définies, suivez les prolongations exceptionnelles. Si elles augmentent, demandez pourquoi. C’est souvent parce que les maisons ne se vendent pas. C’est le signal pour donner à Home Marketing Assistance les moyens d’agir (détails ci-dessous).

États-Unis : une bête différente

Trois réalités structurelles importent :

• Pas de transférabilité hypothécaire. Contrairement au Canada, les États-Unis ne permettent pas à la plupart des emprunteurs de conserver leur ancien taux hypothécaire lorsqu’ils achètent une nouvelle maison. Les propriétaires ayant contracté des prêts à 3 % envisagent désormais de nouveaux prêts à environ 6,5 %, même après les récentes baisses, et choisissent de rester où ils sont. Freddie Mac
• Le taux fixe sur 30 ans enferme les gens. C’est formidable quand les taux baissent ; c’est une contrainte quand ils augmentent. La part des propriétaires dont le taux hypothécaire est inférieur à 6 % reste énorme (86 % à la fin de 2024), ce qui alimente le phénomène de blocage. Redfin
• Le verrouillage est désormais quantifié. Une étude de la FHFA révèle que pour chaque écart d’un point entre le taux actuel du marché et le taux actuel d’un propriétaire, la probabilité de vente diminue d’environ 18 %, ce qui a un impact direct sur la mobilité. Les ventes de logements existants restent modérées, à un rythme proche de 4 millions, malgré une légère hausse récente. FHFA.govAssociation nationale des agents immobiliers®

Effet net : les déménagements aux États-Unis font face à davantage de refus catégoriques, à moins que l’employeur n’aide à pallier le choc immobilier.

Remarque spéciale pour les Canadiens qui déménagent aux États-Unis

Depuis Vancouver/Toronto, certains employés continueront d’acheter. Depuis Winnipeg, Halifax, etc., beaucoup loueront d’abord, préoccupés par les taux d’intérêt, les écoles et (franchement) la politique américaine. Prolonger les avantages liés à l’achat d’une maison à 18 mois afin qu’une location de 12 mois ne réduise pas à néant leur période d’aide.

La prescription (avant de conclure)

Voici la voie médiane pratique qui protège les budgets et garantit l’équité des politiques :

1. Si vous prenez en charge les frais de clôture liés à la vente d’une maison (Canada) :
   Ajouter une aide au marketing immobilier avec application :
   • Discipline en matière de prix catalogue : plafonner le prix catalogue à 110 % de la moyenne de deux BMA, dont l’une est indépendante du cessionnaire.
   • Cadence marketing responsable : rapports d’activité hebdomadaires ; autorisation de changer d’agent immobilier si les résultats sont insuffisants au bout de 30 à 45 jours ; calendrier de réduction des prix préétabli si les visites/offres n’atteignent pas les seuils fixés.
     (Petite parenthèse à l’attention des dieux de l’immobilier : « mettre un prix élevé et voir ce qui se passe » n’est pas une stratégie viable pour 2025.)
2. Si vous ne couvrez pas les frais de clôture :
   Attendez-vous à davantage de refus. Envisagez des incitations modestes et plafonnées qui ne font pas exploser le budget, mais qui tiennent compte de la réalité :
   • Une prime forfaitaire unique à la vente d’une maison (par exemple, 5 000 à 10 000 dollars) à la signature de l’acte de vente ; ou
   • Une petite prime à l’achat (plafonnée).
     Cela revient moins cher que de perdre le candidat (ou d’appliquer votre politique par exception).
3. Si les exceptions temp-accom augmentent :
   Déterminez si les maisons invendues sont en cause. Si oui, mandatez le forfait d’aide à la commercialisation immobilière ci-dessus (avec le plafond de 110 % + deux BMA). Cela réduit les variations dans la durée du séjour et permet de maintenir les coûts prévisibles.
4. Pour les déménagements aux États-Unis (à l’intérieur du pays ou en provenance du Canada) :
   Reconnaissez le verrouillage. Lorsque l’achat d’une maison est indispensable, évaluez l’aide ciblée à l’achat (crédit pour les frais de clôture ou points limités) liée à la durée du bail. Si ce n’est pas le cas, privilégiez la location et prolongez les avantages liés à l’achat à 18 mois.

(Une petite précision à l’intention des lecteurs canadiens au sujet des points de rachat : aux États-Unis, les acheteurs peuvent réduire le taux d’intérêt de leur prêt hypothécaire au moment de l’achat en payant des « points ». Un point = 1 % de la valeur de la maison, ce qui réduit le taux d’environ 1 %. Ainsi, pour une maison de 500 000 dollars, payer 5 000 dollars à la signature peut faire passer le taux de 6 % à 5 %. Cela ne rétablit pas les prêts à 3 %, mais cela montre la bonne volonté, témoigne du soutien de l’employeur et peut réduire considérablement les mensualités. Ce n’est pas donné, mais c’est moins cher que de perdre le candidat.

Conclusion : prenez les devants avant que les exceptions ne vous prennent de court.

Partout au Canada et aux États-Unis, les employés sont de moins en moins mobiles sans aide structurée.

Cela ne signifie pas nécessairement dépoussiérer les programmes les plus coûteux, mais plutôt resserrer le milieu :

• Canada : L’aide à la commercialisation immobilière est désormais indispensable si vous prenez en charge les frais de clôture.
• États-Unis : prévoir une résistance accrue ; associer la flexibilité du loyer prioritaire à un soutien ciblé et plafonné pour les achats.
• Partout : surveillez les prolongations temporaires. Les exceptions croissantes constituent un retour d’information sur les politiques : agissez en conséquence, sinon vous finirez par gouverner au moyen de dérogations ponctuelles.

Faites cela, et vous respecterez les délais des projets, maîtriserez les budgets et maintiendrez une politique équitable (et défendable) lorsque la machine à café s’y intéressera inévitablement.

Sources :

• Freddie Mac PMMS weekly: 30-yr U.S. mortgage ~6.50% (Sept 4, 2025). Freddie Mac
• FHFA working paper on lock-in: -18.1% sale probability per 1-pt rate gap. FHFA.gov
• Redfin: 86% of mortgage borrowers below 6% (2024), illustrating lock-in. Redfin
• NAR: Existing-home sales 4.01M SAAR in July; inventory 1.55M. National Association of REALTORS®
• CREA: Canadian listings ~202,500, +10.1% y/y (July). CREA Statistics
• BoC staff note: ~60% of renewers face payment increases in 2025–26. Bank of Canada
• RBC affordability trend (improving vs 2024, still tough). Mortgage Rates Canada